Após iniciar o ano com queda no 1º trimestre, quando comparado ao mesmo período de 2023, a contratação de financiamentos imobiliários demonstrou reação e voltou a subir nos meses de abril de maio deste ano.

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram um aumento de 53,50% no comparativo entre os dois últimos meses divulgados.

De acordo com o levantamento, no acumulado de abril e maio de 2024 foram financiados 1.512 unidades habitacionais por meio de crédito imobiliário utilizando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), ao mesmo tempo que nos mesmos meses do ano passado foram 985 financiamentos, o que resultou em um incremento de 527 contratações.

Os valores negociados também apresentaram elevação, uma vez que nos meses de abril e maio deste ano foram disponibilizados R$ 408,439 milhões de recursos contra R$ 277,382 milhões em 2023. Ou seja, acréscimo de R$ 131,057 milhões, o mesmo que um aumento porcentual de 47,25% em um ano.

No recorte mensal, o mês de abril deste ano teve 652 imóveis financiados, com um total de R$ 191,018 milhões movimentados. Em maio, o número passou para 860 financiamentos, com R$ 217,421 milhões de recursos liberados em Mato Grosso do Sul.

O presidente do Sindicato da Habitação de Mato Grosso do Sul (Secovi-MS), Geraldo Paiva, afirma que a retomada se dá principalmente pela oferta de financiamentos para o público de baixa renda.

“Recentemente foram criados incentivos a financiamentos tanto por parte do governo federal, quanto estadual e municipal”.

Otimista sobre o aquecimento do setor de habitação, Paiva destaca ainda a entrada dos recursos do Minha Casa, Minha Vida, que segundo ele servirá para estimular a produção e a oferta de imóveis inseridos nestas faixas.

Segundo análise do presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Creci-MS), Eli Rodrigues os desempenhos elevados em anos anteriores deixam os indicadores mais difíceis de serem batidos.

“Com as mudanças do Minha Casa, Minha Vida, e demais incetivos do governo agora teremos novos financiamentos. Acreditamos que nos próximos meses os números serão ainda mais satisfatórios para o segmento”, reitera Rodrigues.

O mestre em Economia Lucas Mikael destaca que houve uma redução nas taxas de juros, com a perspectiva naquele período de que a Selic baixaria nos próximos meses. 

“Isso pode ter sido um fator significativo para o aumento nos financiamentos. Taxas mais baixas tornam o crédito imobiliário mais barato e, portanto, mais atraente para os compradores”, relata.

O economista Eduardo Matos, salienta que o último período analisado mostra uma melhora no quadro.

“Muito se deve ao nível de emprego do Estado, isto é, mais gente ocupada, maior o potencial para aquisição de imóveis”, avalia.

Outro ponto citado como justificativa para o crescimento nas contratações em Mato Grosso do Sul entre abril e maio seria o cenário econômico mas brando, onde não havia o nível de discussão atual. 

“A Selic, a taxa básica de juros do País, havia caído mais uma vez (a última ocorrência), um momento de oportunidade para a contratação de um financiamento imobiliário”, afirma Matos.

CAUTELA

O levantamento mensal da Abecip mostra que mesmo com a retomada nos dois últimos meses divulgados, o acumulado dos cinco meses deste ano ainda seguem abaixo do mesmo período de 2023. No ano passado, foram negociadas 2.626 unidades, ante 2.481 financiamentos em 2024, resultando em queda de 5,52% em 12 meses.

Quando considerado os valores movimentados de janeiro a maio do ano passado, a diferença resultou em um recuo discreto de 2,34%, tendo em vista que no ano passado foram disponibilizados recursos na ordem de R$ 779,628 milhões, contra R$ 761,392 milhões em 2023, ou seja, R$ 18,236 milhões a menos liberados para a comercialização de imóveis. 

De acordo com análise de especialistas, a redução do volume aplicado na poupança teve influência direta. 

“Os brasileiros estão tirando dinheiro da poupança pela baixa atratividade, uma vez que essas pessoas estão interpretando que não está compensando manter o dinheiro na poupança”, pontua Renato Gomes.

O economista  ainda explica que os valores acumulados na poupança são destinados a aquisições imobiliárias por meio do SBPE, uma modalidade de crédito que depende dos recursos da poupança. 

“Esse recurso fica escasso e, portanto, ocorre uma queda na quantidade, no volume de financiamento advindo desta linha de crédito, que é o financiamento imobiliário pela poupança”, aponta Gomes.

O nível dos juros ainda é um entrave para o setor, mas destaca que para além disso, há a questão do cenário econômico como um todo, conforme explica o economista Eduardo Matos.

“Estamos em um momento de incerteza no mundo e especialmente no Brasil, com uma política econômica no mínimo questionada pelos players”.

Matos acrescenta que além da questão nacional, o nível de inadimplência está elevado e também pode influenciar o mercado do crédito imobiliário.

“A situação impede a contratação de financiamentos, mesmo aqueles que renegociaram suas dívidas, possuem um risco de crédito elevado, fazendo com o crédito se torne caro, impossibilitando ou afastando o interesse pelo financiamento”, frisa.  

Mikael ressalta que com a mudança de rota no Comitê de Política Monetária (Copom), em que depois de sucessivas quedas na taxa de juros, o comitê manteve a Selic em 10,5%, o fim do período de cortes da Selic mudou o cenário que parecia ser animador no começo do ano.

Em uma projeção futura o mestre em Economia aponta para um cenário econômico global incerto onde a economia doméstica mostra resiliência na atividade, o aumento das projeções de inflação e das expectativas desancoradas devem exigir maior cautela em relação a taxa de juros. 

“O que consequentemente vai afetar o financiamento imobiliário de maneira negativa”.

Levando em conta o cenário econômico, Matos complementa que para o setor de financiamentos o reflexo pode ser negativo, uma vez que o contexto que determina a taxa básica de juros está com uma visão pessimista e os investidores e instituições financeiras estão adotando postura mais conservadora. 

REFORMA TRIBUTÁRIA

Outro ponto que deve impactar o setor é a regulamentação da Reforma Tributária. A proposta ganhou uma nova configuração porque na semana passada, o governo divulgou uma minuta que altera a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) do momento da atualização da matrícula para a escritura do contrato de compra e venda do imóvel.

O texto ainda ajusta a alíquota do imposto sobre transações. Hoje, há o pagamento do PIS/Cofins, resultando em uma alíquota média de 8%, além do ITBI. 

Ainda de acordo com o texto, os imóveis serão incluídos na alíquota do Imposto sobre Valor Agregado (IVA, estimada em 26,5%). Ainda assim, o setor imobiliário terá uma redução de 20% da alíquota, podendo ficar entre 21% e 22%. 

Em entrevista ao Estadão, Paulo Vaz, Sócio de Tributário do VBSO Advogados, explica que ambas as medidas são prejudiciais para o mercado imobiliário. Segundo ele, a alíquota final de imposto na compra de um imóvel pode chegar a 25%, somando os 22% do IVA com os 3% do ITBI. 

“Isso tende a desaquecer todo o mercado, pois um quarto do valor do imóvel será destinado ao pagamento de impostos. A medida é prejudicial e pode dificultar a aquisição da casa própria por muitas pessoas”, afirma.